Um dos assuntos mais preocupantes para os brasilienses, neste final de ano, tem sido a possibilidade de aprovação da nova edição do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF (PDOT), que – uma vez aprovada – passa a valer pelos próximos dez anos.

Pouca gente sabe, mas para ordenar e disciplinar a expansão e o desenvolvimento urbano no DF, a Lei Orgânica do DF previu a criação do PDOT, como instrumento básico, e a Lei de Uso e  Ocupação do Solo (Luos) e os Planos de Desenvolvimento Local (PDLs), como instrumentos  complementares.

A proposta do PDOT é assegurar a função social da propriedade, mediante o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à preservação do meio ambiente, à justiça social e ao desenvolvimento das  atividades econômicas. Para tanto, deve considerar as restrições estabelecidas para as unidades de conservação instituídas no DF e às áreas de proteção de mananciais e nascentes, além de se adequar ao zoneamento ecológico  econômico, o ZEE. 

“O PDOT é um zoneamento de uso, enquanto o ZEE é um zoneamento de riscos ecológicos e socioeconômicos. O ZEE traz, por outro lado, limites e orienta a ocupação do território pautado pela avaliação de vulnerabilidades potenciais e características ambientais”, explica Niki Tzemos, diretora jurídica do Conselho Comunitário do Lago Sul, uma das instituições que compõe a União dos Conselhos Comunitários do DF (UCCDF). 

Segundo ela, o PDOT e o ZEE não são antagônicos. Ao contrário, o PDOT deve ser revisado, objetivando respeitar os riscos ecológicos reais e garantir uma ordenação  territorial e um desenvolvimento sustentável, de  forma  a constituir  uma  área  urbana  completa,  com  oferta  habitacional,  comércio,  serviços,  indústrias,  lazer,  e qualidade  de  vida  para  a  população, além de um sistema viário e de circulação que garanta a integração entre todas as regiões administrativas. No entanto, a questão hídrica no DF é fundamental pois afeta não somente o consumo humano, como também toda a cadeia produtiva. Por isso, o PDOT deverá ter especial atenção às áreas de proteção de mananciais e nascentes, a recuperação de áreas degradadas, a recomposição de vegetação tanto de unidades de conservação quanto de áreas de preservação permanentes, além de estímulo à preservação das áreas verdes espalhadas pelas regiões administrativas.

Para que o PDOT se adeque ao ZEE, também deverá observar a importância dos serviços ecossistêmicos como prerrogativas para o desenvolvimento econômico do território, visando o bem estar humano; além da necessidade de diversificação da matriz produtiva, para assegurar a inclusão  socioprodutiva de grande número de pessoas com baixa escolaridade; e foco no zoneamento norteado a partir da capacidade de suporte  tendo a água (quantidade e qualidade) como elemento essencial. 

“O DF tem grandes desafios pela frente para atender os anseios da população residente quanto ao uso habitacional, quanto à instalação e ao desenvolvimento de atividades produtivas para a criação de emprego e renda, além da adequação das diretrizes urbanísticas de forma a manter a identidade de Brasília como patrimônio histórico e cultural da  humanidade e, ao mesmo tempo, prover um ambiente sustentável para esta e as futuras gerações”, defende. 

PDOT

Hoje o PDOT vigente é a Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009,  com alterações decorrentes da Lei Complementar nº 854, de 15 de outubro de  2012. 

O que está prestes a acontecer é que o PDOT será revisto em 2022 e deverá, mais do que nunca, ser norteado pelas limitações ambientais de forma a propor os limites e as diretrizes para ocupação urbana e rural do DF. 

“Em tempos de mudanças climáticas e crise hídrica que ameaçam a viabilidade das cidades, não há mais condições para se  planejar e ocupar sem que se priorize a questão ambiental nas decisões e no caso do DF, a água é um elemento fundamental”, afirma Niki Tzemos. 

Apenas para ilustrar, o Lago Sul, Lago Norte e o Park Way encontram-se no eixo produtor de água com o Lago Paranoá tendo sido inserido como Área de Proteção de Manancial. Isso significa que as áreas verdes preservadas nessas regiões administrativas, suas unidades de conservação, seus tributários e nascentes, são de essencial importância para a recarga de aquíferos, para a capacidade de suporte do Lago Paranoá, para a manutenção de microclima mais úmido e ameno, para a diminuição da temperatura local, entre outros.

Segundo a advogada, fechar os olhos para essa riqueza ambiental e para os serviços ecossistêmicos mantidos e gerados pelo Lago Sul, Lago Norte e Park Way, significa condenar as gerações futuras a pagar um alto preço pelas decisões do presente.

“Isso significa dizer que a atual flexibilização de uso de residências para fins institucionais (escritórios de advocacia, representações de Estados e Municípios, embaixadas e chancelarias) proposta pela LUOS, terá consequências imediatas, tais como, a impermeabilização das áreas verdes para transformação em estacionamentos, retirada da cobertura vegetal com consequente diminuição da recarga de aquíferos e aumento da temperatura e diminuição da umidade local, redução da quantidade de água limpa no Lago Paranoá e consequente aumento do nível de poluição e toxicidade da água disponível, e a futura impossibilidade de utilização da água do Lago Paranoá para consumo humano,   entre outros”, enumera.

Enquanto a Luos define normas de uso e ocupação para as regiões não  tombadas do DF, o PDOT traz as diretrizes macro de ocupação do território,  definindo áreas urbanas, rurais e nível de densidades para todo o DF. 

“Os lagos Sul e Norte  e o Park Way foram projetados como  bairros estritamente residenciais, com áreas comerciais separadas das áreas  residenciais, e com baixa densidade populacional para garantir a moldura  bucólica da área tombada e para garantir que os serviços ecossistêmicos de  sustentabilidade do Lago Paranoá pudessem se manter preservados”, conta. 

O desafio ao PDOT será, portanto, na visão da UCCDF, garantir a preservação ambiental frente às pressões especulativas do mercado que tendem à descaracterização completa  dos bairros Lago Sul, Lago Norte e Park Way. Manter a baixa densidade populacional das áreas residenciais, respeitando a setorização dos bairros com  áreas comerciais separadas das áreas residenciais e garantindo a preservação das áreas verdes e unidades de conservação é essencial.

Sobre a UCCDF – Além de defender os moradores das mais diversas regiões do DF, a União dos Conselhos Comunitários do DF (UCCDF) nasceu com a proposta de conscientizar a comunidade e trazê-la para o debate como forma de influenciar as decisões governamentais e legislativas, as quais devem respeitar o querer e o não querer das populações diretamente atingidas.